Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, aynen taksim veya satış, dava şartı arabuluculuk ve satış sürecinin genel çerçevesi.
Miras kalan taşınmazlarda birden fazla mirasçının birlikte malik olması, taşınmazın fiilen nasıl kullanılacağı veya satılıp satılmayacağı konusunda uyuşmazlık doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.
Mahkeme öncelikle malın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını ve tarafların taleplerini değerlendirir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü ve bölünmenin önemli değer kaybına yol açıp açmayacağı aynen taksim değerlendirmesinde rol oynayabilir.
Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağı, tarafların iradesi ve kanuni koşullara göre belirlenir. Satış bedeli, giderler düşüldükten sonra pay oranlarına göre dağıtılır.
1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunda taşınmazın tapu bilgileri, tüm paydaşlar ve mümkünse tarafların aynen taksim/satış konusundaki yaklaşımı açıkça belirtilmelidir.
Miras ortaklığında henüz intikal yapılmamış olması, elbirliği mülkiyeti ve mirasçılık belgesindeki paylar sürecin hazırlığında önem taşır. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, varsa kullanım veya kira bilgileri ve taşınmazın fiili durumu dosyaya eklenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet uyuşmazlığını sona erdirmeye yöneliktir; muris muvazaası, tapu iptal-tescil, katkı veya ecrimisil gibi başka talepler aynı hukuki sorun değildir. Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıysa bu sorunların hangi sırayla ele alınacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Süre ve işlem güvenliği
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bazı başvuru, itiraz ve dava türlerinde hak düşürücü süre, zamanaşımı, görev ve yetki, talep sonucu, tebligat ve delil kuralları nedeniyle sonradan giderilmesi güç veya mümkün olmayan hak kayıpları ortaya çıkabilir. Özellikle tebligat alınmışsa veya kısa süreli bir başvuru söz konusuysa işlem yapmadan önce güncel Resmî mevzuat, karar metni ve dosyaya özgü koşulları kontrol etmek; gerektiğinde hukuki değerlendirme almak yararlı olabilir.
