Resmî basın duyurusu • Gayrimenkul Hukuku
AYM’den Şufa (Yasal Önalım) Hakkında Rayiç Bedel İptali: K.2026/162
AYM, önalımda rayiç bedel düzenlemesini iptal etti. TMK m.734/2 ve geçici m.1/2 kapsamındaki iptaller 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek; yasal önalım hakkı devam ediyor.
Yürürlük tarihi
İptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek
Karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Dokuz aylık erteleme nedeniyle yayım tarihi ile iptalin yürürlük tarihi farklıdır; kararın yayımlanması hükümleri aynı gün yürürlükten kaldırmaz.
Anayasa Mahkemesi – E.2026/23, K.2026/162 – 16.07.2026
Resmî basın duyurusu
AYM – 6 Kasım 2026 tarihli ND 22/26 duyurusu
2026-11-07
Kararın kısa özeti
- Şufa hakkı kaldırılmadı; karar, bedelin belirlenmesi ve yatırılmasına ilişkin düzenlemeleri konu alıyor.
- İptal kapsamı yalnız üç ibareyle sınırlı değil: TMK m.734/2’nin tamamı ve geçici m.1/2 kapsamda.
- Kararın yayımlanması, devam eden dosyalardaki süreleri veya ödeme ara kararlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararı, hisseli taşınmazlarda yasal önalım hakkının kullanılması bakımından önemli bir değişikliğe işaret ediyor. İnceleme, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişikliklere ve bu değişikliklerin daha önce açılan davalara uygulanmasına ilişkin hükme yöneliktir.
Hangi hükümler iptal edildi?
AYM, TMK m.734/2’nin birinci cümlesindeki “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’ya aykırı buldu. Fıkranın kalan kısmı ile geçici m.1/2 ise uygulanma imkânları kalmadığından 6216 sayılı Kanun m.43/4 uyarınca iptal edildi. Böylece hâkimin bedeli gecikmeksizin belirlemesi ve kesin sürede yatırma düzenlemeleri de iptal kapsamına girdi.
Bu ayrım önemlidir: Karar, kesin süre verilmesinin tek başına Anayasa’ya aykırı olduğu şeklinde okunamaz. Ayrıca ikinci fıkranın tamamının iptali, TMK m.734’ün tamamının veya önalım hakkının kaldırılması anlamına gelmez.
Rayiç bedel düzenlemesi neden iptal edildi?
Mahkeme, mülkiyet hakkı bakımından önalım hakkı sahibi ile üçüncü kişi alıcı arasında adil denge aradı. Sözleşmede kararlaştırılan bedelin yerine mahkemenin belirleyeceği bedelin geçirilmesi, alıcı için haklı temeli bulunmayan kazanç veya kayıp yaratabilir. Önalım hakkı sahibi de ödeyeceği tutarı önceden bilemez. AYM’nin resmî açıklamasına göre bu yöntem tarafların iradesini etkisiz kılarak menfaat dengesini bozmaktadır.
Devam eden önalım davaları nasıl etkilenir?
Aşağıdaki açıklamalar kararın somut bir dava için verdiği talimat değil, yürürlük takvimine ilişkin genel değerlendirmedir. İptal hükümleri henüz yürürlüğe girmediğinden, yalnızca bu habere dayanarak bedeli yatırmamak veya mahkemenin verdiği kesin süreyi geçirebileceğini düşünmek hak kaybına yol açabilir.
Devam eden dosyada satış ve dava tarihleri, tebliğ edilen ara karar, daha önce yatırılan bedel, davanın hangi aşamada olduğu ve varsa yeni kanuni düzenlemeler birlikte ele alınmalıdır. Karar, bütün davalarda aynı gün ve aynı tutar üzerinden işlem yapılacağı sonucunu doğurmaz.
Eski satış bedeli düzenlemesi otomatik olarak geri gelir mi?
İptal kararı yeni bir bedel hesaplama maddesi yazmaz. Eski kanun metninin kendiliğinden yeniden yürürlüğe girdiği veya bugün bütün davalarda tapudaki bedelin yeterli olduğu sonucu çıkarılmamalıdır. 6 Ağustos 2027 sonrasındaki uygulama değerlendirilirken o tarihte yürürlükte olacak mevzuat ve olası geçiş hükümleri de kontrol edilmelidir.
Resmî kaynaklar ve kapsam
- AYM resmî basın duyurusu – ND 22/26 ↗6.11.2026; sonuç açıklaması ve Mahkemenin Değerlendirmesi bölümü
Özet, AYM’nin resmî duyurusuyla karşılaştırılmıştır. Duyuru bağlayıcı karar metni değildir. Resmî Gazete’deki tam karar bağlantısı ayrıca sunulmuştur; PDF’ye kontrol sırasında doğrudan erişimde zaman aşımı yaşanmıştır. Devam eden davalara ilişkin açıklamalar genel uygulama değerlendirmesidir; dosyanın aşaması ve sonraki mevzuat ayrıca incelenmelidir.
Resmî kaynak kontrolü: . Bu kayıt, kişiye özel hukuki inceleme veya bir avukatın onayı anlamına gelmez.
Sık sorulan sorular
Şufa hakkı tamamen kaldırıldı mı?
Hayır. Yasal önalım hakkı devam ediyor. İptal, bedelin belirlenmesi ve yatırılmasını düzenleyen TMK m.734/2 ile geçici m.1/2’ye ilişkindir.
İptal kararı ne zaman uygulanacak?
İptal hükümlerinin yürürlük tarihi 6 Ağustos 2027’dir. 6 Kasım 2026’daki yayım, aynı gün yürürlükten kalkma anlamına gelmez.
Mahkemenin verdiği ödeme süresini bekletebilir miyim?
Kararın yayımlanması süreleri kendiliğinden durdurmaz. Dosyanızdaki ara karar ve kanuni süreler ayrıca değerlendirilmelidir.
Resmî kaynaklar
Resmî basın duyurusu
Bu içerik aşağıda belirtilen resmî duyuruya dayanır. Duyuru, kararın tam metni yerine geçmez; somut dosya için tam karar metni incelenmelidir.
AYM – 6 Kasım 2026 tarihli ND 22/26 duyurusu →Süreç bağlantısı
Bu aşamadan sonra ne olur?
Aşağıdaki bağlantılar genel süreç yönlendirmesidir; somut dosyada sıradaki işlem farklı olabilir.
Süre ve işlem güvenliği
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bazı başvuru, itiraz ve dava türlerinde hak düşürücü süre, zamanaşımı, görev ve yetki, talep sonucu, tebligat ve delil kuralları nedeniyle sonradan giderilmesi güç veya mümkün olmayan hak kayıpları ortaya çıkabilir. Özellikle tebligat alınmışsa veya kısa süreli bir başvuru söz konusuysa işlem yapmadan önce güncel Resmî mevzuat, karar metni ve dosyaya özgü koşulları kontrol etmek; gerektiğinde hukuki değerlendirme almak yararlı olabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kararların somut uyuşmazlığa uygulanması dosyanın özelliklerine göre değişebilir; resmî karar metni esas alınmalıdır.
