Emlakçı komisyonunda yüzde 4 sınırı, yer gösterme belgesi ve ödenmeyen ücret için icra takibi. Sekiz Yargıtay kararıyla ceza koşulu, ispat, tazminat ve tüketici başvuru yolları.
Bir evin satışında emlakçıya ödenecek toplam komisyon, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz. Taraflar daha düşük bir oran belirleyebilir. Toplam komisyon yüzde 4 olarak kararlaştırılmışsa ve sözleşmede farklı bir paylaşım yoksa alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 öder. Geçerli bir anlaşmayla komisyonun tamamını tek taraf da üstlenebilir.
Hak ettiği komisyonu vadesinde alamayan emlakçı, ödeme yükümlülüğünü üstlenen kişiye karşı icra takibi başlatabilir. Bu yüzden bir ödeme talebi geldiğinde, imzalanan belgede hangi iş için ne kadar ücret kararlaştırıldığına ve emlakçının o işi yerine getirip getirmediğine bakılır.
10 milyon liralık bir satışta kim ne kadar öder?
Satış bedelinin 10.000.000 TL, toplam komisyonun yüzde 4 + KDV olduğunu ve alıcı ile satıcının komisyonu eşit paylaştığını varsayalım. Yüzde 20 KDV, emlakçının hizmet bedeli üzerinden hesaplanır.
Aynı satış için emlakçı alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme düzenlese de tek hizmet bedeli alabilir. Kiralamada ise emlakçının toplam hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kirayı aşamaz.
| Ödeyen | Komisyon | Komisyonun KDV’si | Ödenecek tutar |
|---|---|---|---|
| Alıcı | 200.000 TL | 40.000 TL | 240.000 TL |
| Satıcı | 200.000 TL | 40.000 TL | 240.000 TL |
| Toplam | 400.000 TL | 80.000 TL | 480.000 TL |
Yer gösterme belgesini imzalayan kişi komisyon öder mi?
Bir evi gezip yer gösterme belgesini imzalayan kişi, yalnızca evi gördüğü için ücret ödemez. Bu belge hangi taşınmazın, kime, hangi gün gösterildiğini kayda alır. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil gerekir. Emlakçı, kural olarak, kendi aracılık faaliyeti sonucunda satış veya kira sözleşmesi kurulunca komisyona hak kazanır. Taraflar belirli aracılık giderlerinin ayrıca karşılanmasını kararlaştırmışsa, işlem tamamlanmasa da TBK m. 521/3 uyarınca bu giderler talep edilebilir. Salt yer göstermeye ücret konulamaz.
Bir formda birden fazla daire yer alıyorsa Yönetmelik her taşınmaz için ayrı imza alınmasını öngörür. Belgede taşınmazın adresi ve tapu bilgileri, gösterme tarihi, hizmet bedelinin oranı veya tutarı yer almalıdır. Aynı sitede birkaç daire gezen bir alıcı açısından blok ve bağımsız bölüm bilgileri özellikle önemlidir.
Örneğin alıcı evi gezip almaktan vazgeçmişse, sırf o ziyaret için emlakçı satış komisyonu isteyemez. Ancak taraflar ayrıca bir cayma bedeli veya ceza koşulu kararlaştırmışsa, bu talep kendi koşullarına göre incelenir. Yönetmelik, emlakçı lehine kararlaştırılacak bu tutarı hizmet bedeliyle sınırlar. Tüketiciyle müzakere edilmeden standart sözleşmeye eklenen ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizlik yaratan hükümler de haksız şart denetimine tabidir.
Emlakçı devre dışı bırakılarak satış yapılırsa
Alıcı evi emlakçıyla geziyor, ardından mal sahibiyle anlaşıp tapu işlemini kendisi tamamlıyor. Yönetmelik bu durumu açıkça düzenler. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen emlakçı devre dışı bırakılarak aynı taşınmaz doğrudan iş sahibinden alınır veya kiralanırsa emlakçı hizmet bedeline hak kazanır. Bu nedenle gösterme tarihi, yetkilendirme süresi ve satışa konu dairenin belgede gösterilen daireyle aynı olup olmadığı önem taşır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun incelediği bir olayda alıcı, gösterilen daireyi iki gün sonra satın almış ve başka bir emlakçıya komisyon ödediğini belirtmişti. İlk emlakçıyla imzaladığı belgede, gösterilen taşınmazı satın alırsa bunu bildirmeyi ve bedeli ödemeyi üstlenmişti. Kurul, belgenin başlığında “emlak görme” yazmasına rağmen bu taahhüdü bağlayıcı buldu ve emlakçının davasını reddeden mahkemenin direnme kararını bozdu. Karar, 2018 tarihli Yönetmelikten önceki bir işleme ilişkindir. Bugünkü bir sözleşmede komisyon üst sınırı ve varsa ceza koşulu ayrıca değerlendirilir.
Mal sahibinin emlakçıyla sözleşmesi yoksa alıcıdan ücret istenebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Mart 2026 tarihli bir kararında ücretin kimden istendiğine baktı. Alıcılar emlakçıyla imzaladıkları belgedeki imzaları kabul ediyordu. Daire, emlakçının malikle yazılı bir sözleşmesinin veya malikten aldığı satış yetkisinin bulunmamasını, o dosyada alıcıların kendi yazılı taahhütlerinden doğan ücret talebine engel görmedi. Buradaki malikin yetkilendirmesi, ticaret il müdürlüğünün emlak işletmesine verdiği mesleki yetki belgesinden ayrı bir konudur.
Satıcı emlakçıya yetki verdikten sonra evi kendisi satarsa
Satıcının kendi bulduğu kişiye satış yapması hâlinde imzaladığı sözleşmedeki koşul önem kazanır. 21 Ocak 2026 tarihli kararda satıcı, sözleşme süresinde evi kendisi veya başka bir aracı üzerinden satarsa hem hizmet bedelini hem de hizmet bedeli kadar ceza koşulunu ödemeyi üstlenmişti. Ev bu süre içinde satıldı. İlk derece mahkemesi yalnızca indirdiği ceza koşuluna hükmetti. Yargıtay, mahkemenin sözleşmedeki iki kalemi de gözetmesi ve ceza koşulunun tutarını belirlerken TBK m. 182 uyarınca aşırılık yönünden inceleme yapması gerektiği gerekçesiyle kararı bozdu. Daire bu bozma kararında ödenecek kesin bir tutar belirlemedi.
Evi sözleşmeyi imzalayanın eşi satın alırsa
Hukuk Genel Kurulunun 24.11.2022 tarihli, E. 2021/567, K. 2022/1586 sayılı kararı ile 3. Hukuk Dairesinin 07.10.2024 tarihli, E. 2023/4632, K. 2024/2793 sayılı kararında daireyi eş satın aldı. Sonucu değiştiren, sözleşmeyi kimin imzaladığı ve satın alabilecek kişilerin nasıl tarif edildiğiydi.
Bu nedenle tapuda eşin adını görmek tek başına sonucu göstermez. İlk dosyadaki kişi listesiyle ikinci dosyadaki daha geniş taahhüt farklıdır.
| Dosya | Sözleşmedeki fark | Yargıtay’ın değerlendirmesi |
|---|---|---|
| Hukuk Genel Kurulu, 24.11.2022 | Yalnız bir eş imzalamıştı. Anne, baba, çocuklar ve belirli hısımlar sayılmıştı. Satın alan eş listede yer almıyordu. | Eşler birbirinin kayın hısmı sayılmaz. Kurul, sınırlı listenin yorumla genişletilemeyeceğine karar vererek, imzalayan eşi komisyonla sorumlu tutan direnme kararını bozdu. |
| 3. Hukuk Dairesi, 07.10.2024 | Bu kez sözleşme, imzalayan kişiyle menfaat ilişkisi bulunan üçüncü kişinin satın almasını da açıkça kapsıyordu. Eş daireyi ortak konut olarak almıştı. | Daire, ortak konut alımını bu hükmün kapsamında gördü ve emlakçının ücret hakkını kabul eden kararı onadı. |
Belge veya imza tartışmalıysa ne olur?
İmza inkâr edildiğinde. 16 Nisan 2026 tarihli dosyada emlakçı, yetkilendirme sözleşmesine aykırılık nedeniyle ceza koşulunu takibe koymuştu. Mal sahibi sözleşme ilişkisini ve kendisine atfedilen imzayı kabul etmedi. Sunulan fotokopide emlakçının imzası da yoktu. Emlakçı sözleşmenin aslını sunamadı. Yargıtay, tanık ve WhatsApp yazışmalarına da dayanılan bu dosyada geçerli yazılı sözleşmenin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddini onadı. Yazışmalar görüşmelerin içeriğini veya tarihini gösterebilir. Bu dosyada yazışmalar, inkâr edilen imzanın ve sunulamayan sözleşme aslının bıraktığı ispat açığını gidermedi. Güvenli elektronik imza ile kurulan yazılı sözleşmeler ise TBK m. 14–15 kapsamında el yazısıyla imzanın hukuki sonuçlarını doğurur.
Dairenin adresi sonradan eklendiğinde. 16 Eylül 2024 tarihli başka bir dosyada taraflar bir sözleşme imzalamıştı. Ancak Adli Tıp Kurumu raporuyla, ücret istenen taşınmazın adresinin sonradan eklendiği ve tarafların bu değişikliği onaylamadığı anlaşıldı. Yargıtay, o taşınmaz bakımından komisyon talebinin reddini onadı. Bu nedenle sözleşmenin taraflarda kalan nüshaları, her daire için alınan imza ve varsa sonradan yapılan değişikliğin onayı önem taşır.
Komisyon ödenmezse icra takibi nasıl ilerler?
Emlakçı, vadesi gelmiş komisyon için önceden mahkeme kararı almadan genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra dairesi borçlu gösterilen kişiye ödeme emri gönderir. Tebligatı alan kişi için önemli tarih, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edildiği gündür.
Ödeme veya itiraz olmazsa yedi günlük süre sonunda takip kesinleşir. Alacaklı, borcu karşılayacak ölçüde haciz isteyebilir.
Borca itiraz varsa itiraz, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirilir. Süresinde itiraz, itiraz edilen kısım yönünden takibi durdurur. Borcun yalnızca bir bölümüne itiraz ediliyorsa o kısmın tutarı açıkça belirtilmelidir. Takibe dayanak senetteki imza reddediliyorsa bunun da itirazda ayrıca ve açıkça belirtilmesi gerekir. Yalnızca emlakçıya gönderilen mesaj takip dosyasında itiraz yerine geçmez.
Emlakçı takibi sürdürmek isterse itirazın kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir. Elinde kanunun aradığı nitelikte belge varsa, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını da isteyebilir. Davada sözleşme, gösterme belgesi, tarafların yazışmaları, satış ve ödeme kayıtları talebin dayanağını ve tutarını aydınlatır.
İtirazın iptali davasında görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk, uyuşmazlığın tüketici işlemi veya ticari işlem niteliğine göre değerlendirilir. Dava şartı arabuluculukta büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bir yıllık dava süresi hesaplanırken bu dönem de dikkate alınır.
Komisyona hangi masraflar eklenebilir?
Ödeme gecikirse temerrüt koşullarına göre faiz istenebilir. Taraflar kesin bir ödeme günü belirlemişse o günün geçmesi, böyle bir vade yoksa kural olarak ödeme ihtarının borçluya ulaşması önem taşır. Takipte icra harç ve giderleri, emlakçı avukatla temsil ediliyorsa tarifeye göre icra vekâlet ücreti de borca eklenebilir. Uyuşmazlık davaya taşınırsa mahkeme, davadaki haklılık oranına göre yargılama giderlerine ve avukatla temsil edilen taraf lehine karşı vekâlet ücretine karar verebilir.
Haksız itirazda yüzde 20 tazminat hangi tutardan hesaplanır?
İcra inkâr tazminatı için emlakçının bunu talep etmesi, mahkemenin itirazı haksız bulması ve alacağın likit olması gerekir. Likit alacak, borçlunun tutarını önceden bildiği veya elindeki bilgilerle hesaplayabildiği alacaktır. Mahkeme bu koşulların gerçekleştiğine karar verirse haksız itiraza konu olup hüküm altına alınan alacağın en az yüzde 20’si oranında tazminata hükmedebilir.
23 Mart 2026 tarihli villa satışı dosyası bunun somut bir örneğidir. Sözleşmede olağan alıcı komisyonu yüzde 2, emlakçı devre dışı bırakılırsa uygulanacak tutar yüzde 4 + KDV olarak yazılmıştı. Bölge adliye mahkemesi üç kalemi ayrı ayrı değerlendirdi.
Hükümde 2019 tarihli işleme ilişkin 24.300 TL KDV de ayrı kalem olarak yer aldı. Yargıtay hükmü onadı. Bu dosyada tazminatın dayanağı, alıcının önceden hesaplayabileceği 90.000 TL’lik hizmet bedeliydi. Mahkemenin talebin bir bölümünü reddetmesi de emlakçıyı kendiliğinden kötü niyetli kılmaz. Borçlu lehine kötü niyet tazminatı için borçlunun talebi yanında alacaklının takibinde hem haksız hem de kötü niyetli olduğunun belirlenmesi gerekir.
| Alacak kalemi | Mahkemenin kararı |
|---|---|
| Simsarlık ücreti | 4.500.000 TL üzerinden yüzde 2, 90.000 TL. |
| Ceza koşulu | İlave yüzde 2’ye karşılık gelen 90.000 TL’yi aşırı buldu ve 45.000 TL’ye indirdi. |
| İcra inkâr tazminatı | Hesaplanabilir bulduğu 90.000 TL komisyonun yüzde 20’si olan 18.000 TL’ye hükmetti. |
Tüketici hakem heyetine başvurulabilir mi?
Bir kişi kendi oturacağı evi almak için bir emlak işletmesinden aracılık hizmeti aldığında, komisyon uyuşmazlığı tüketici işlemi niteliği taşıyabilir. 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında doğrudan alacak talebi için tüketici hakem heyetine başvuru gerekir. Bu sınır uygulanırken uyuşmazlık konusu toplam alacak esas alınır. Talep edilen komisyon, KDV ve varsa ceza koşulu birlikte değerlendirilir. Kanun, tarafların İcra ve İflas Kanunu’ndaki haklarını ayrıca saklı tutar. 186.000 TL ve üzerindeki tüketici komisyon alacağı için doğrudan dava yoluna gidilecekse kural olarak önce arabulucuya başvurulur, anlaşma sağlanamazsa tüketici mahkemesinde dava açılabilir.
Peki, emlakçı önce icraya başvurmuşsa? Yargıtay’ın 8 Haziran 2026 tarihli kararındaki talep 104.250 TL komisyondu. Borçlu itiraz edince takip durmuş, emlakçı itirazın iptali davası açmadan alacağın tahsili için tüketici hakem heyetine başvurmuştu. Yargıtay, aynı alacak hakkında görülmekte olan bir dava bulunmadığı için önceki icra takibinin başvurunun esasının incelenmesine engel oluşturmadığına karar verdi. Bu bir kanun yararına bozma kararıdır. Taraflar açısından önceki hükmün sonucunu değiştirmeden başvuru yolunu açıklığa kavuşturur. Daire, 104.250 TL komisyonun ödenmesine hükmetmedi.
Tüketici hakem heyeti kararına karşı tüketici mahkemesine yapılacak itirazda ise dava şartı arabuluculuk uygulanmaz. Ticari amaçlı taşınmaz işlemlerinde görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı, tarafların sıfatı ile işlemin niteliğine göre ayrıca belirlenir.
Resmî kaynaklar ve kapsam
- Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ↗m. 15–16, 19 ve 20 — sözleşme, ceza koşulu, taşınmaz gösterme belgesi ve toplam hizmet bedeli
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — UYAP Mevzuat ↗m. 14–15, 117, 120, 182 ve 520–525 — yazılı şekil, temerrüt, ceza koşulu ve simsarlık ücreti
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — Adalet Bakanlığı arşivi ↗m. 15, 60, 62, 66–68, 78 ve 138 — ödeme emri, itiraz, takip ve giderler
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — UYAP Mevzuat ↗m. 18/A/15 — dava şartı arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreler
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — Ticaret Bakanlığı ↗m. 3, 5, 68, 73 ve 73/A — tüketici işlemi, haksız şart ve başvuru yolları
- Ticaret Bakanlığı — 2026 tüketici hakem heyeti başvuru sınırı ↗2026 yılında 186.000 TL altındaki uyuşmazlıklar ve arabuluculuk açıklaması
- Gelir İdaresi Başkanlığı — KDV oranları ↗2007/13033 sayılı Karar m. 1 — genel oran kapsamında yüzde 20 KDV
- Resmî Gazete — 24 Temmuz 2026, sayı 33319 ↗Yargı Bölümü — Yargıtay 3. HD, 08.06.2026, E. 2026/5101, K. 2026/3617
- Resmî Gazete — 1 Ekim 2026 Yönetmelik değişikliği ↗Ek m. 1/5 ve geçici m. 1/10 — ödeme sistemi ve geçiş tarihi
Mevzuat ve Resmî Gazete’de yayımlanan 8 Haziran 2026 tarihli karar resmî metinlerden kontrol edilmiştir. Diğer yedi Yargıtay kararının erişilebilen tam metin kopyaları karşılaştırılmış, bağlantıları ilgili bölümlere eklenmiştir. Kararlardaki geçmiş işlem tarihleri, sözleşme hükümleri ve o dosyaya özgü tutarlar birlikte değerlendirilmelidir.
Resmî kaynak kontrolü: . Bu kayıt, kişiye özel hukuki inceleme veya bir avukatın onayı anlamına gelmez.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Süre ve işlem güvenliği
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bazı başvuru, itiraz ve dava türlerinde hak düşürücü süre, zamanaşımı, görev ve yetki, talep sonucu, tebligat ve delil kuralları nedeniyle sonradan giderilmesi güç veya mümkün olmayan hak kayıpları ortaya çıkabilir. Özellikle tebligat alınmışsa veya kısa süreli bir başvuru söz konusuysa işlem yapmadan önce güncel Resmî mevzuat, karar metni ve dosyaya özgü koşulları kontrol etmek; gerektiğinde hukuki değerlendirme almak yararlı olabilir.
