Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk: Aidat, Ortak Alan ve Yönetim
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğun dava şartı olduğu durumları; aidat, ortak alan, yönetim ve belge hazırlığı üzerinden açıklar.
Son güncelleme: 01.10.2026 · Tahmini okuma: 2 dk
İçerik sorumlusu: Analiz Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu · Yayın ilkeleri
Hızlı yanıt
Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak düzenler.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Uyuşmazlığın gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamından doğup doğmadığı somut talebe göre belirlenmelidir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın sözleşmesi, tebligatları, süreleri, taraf sıfatları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Hangi uyuşmazlıklar gündeme gelebilir?
- Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları.
- Ortak alanların kullanımı ve müdahale iddiaları.
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla bağlantılı özel hukuk uyuşmazlıkları.
- Yönetici, kat maliki veya bağımsız bölüm kullanıcısı arasındaki Kat Mülkiyeti Kanununa dayalı talepler.
Her apartman sorunu aynı süreç değildir
Gürültü, tehdit, imar, belediye yaptırımı veya ceza soruşturması gibi konular farklı idari veya cezai başvuru yolları doğurabilir. Arabuluculuk dava şartı, yalnız özel hukuk uyuşmazlığının Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan kısmı bakımından değerlendirilmelidir.
Kim başvurur, kim temsil eder?
Başvuruda tarafların kim olduğu uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. Kat maliki, yönetici, yönetim veya başka bir hak sahibi sıfatının doğru kurulması önemlidir.
Yönetici veya temsilci üzerinden işlem yapılacaksa yönetim planı, kurul kararı, yetki belgesi veya vekâletname gibi temsil belgeleri baştan kontrol edilmelidir.
Toplantı öncesi hazırlanabilecek belgeler
- Tapu veya bağımsız bölüm bilgisi.
- Yönetim planı.
- Kat malikleri kurulu kararları ve toplantı tutanakları.
- Aidat/ortak gider hesapları, işletme projesi ve ödeme kayıtları.
- Uyuşmazlığa konu ortak alanı veya kullanımı gösteren fotoğraf, yazışma ve tutanaklar.
- Varsa önceki ihtar veya başvuru kayıtları.
Anlaşma olmazsa
Arabuluculuk anlaşamama ile sona ererse son tutanak sonraki dava aşaması bakımından önemlidir. Görev, yetki, dava türü ve taraf sıfatları somut uyuşmazlığa göre ayrıca değerlendirilir.
Süreç bağlantısı
Bu aşamadan sonra ne olur?
Aşağıdaki bağlantılar genel süreç yönlendirmesidir; somut dosyada sıradaki işlem farklı olabilir.
Süre ve işlem güvenliği
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bazı başvuru, itiraz ve dava türlerinde hak düşürücü süre, zamanaşımı, görev ve yetki, talep sonucu, tebligat ve delil kuralları nedeniyle sonradan giderilmesi güç veya mümkün olmayan hak kayıpları ortaya çıkabilir. Özellikle tebligat alınmışsa veya kısa süreli bir başvuru söz konusuysa işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı ve dosyaya özgü koşulları kontrol etmek; gerektiğinde hukuki değerlendirme almak yararlı olabilir.
Bilgilendirme notu
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya somut olay için kesin sonuç taahhüdü değildir. Mevzuat, resmî uygulamalar ve süreler değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel resmî kaynakları kontrol edin.
