Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Hangi uyuşmazlıklarda dava şartıdır?

1 Eylül 2023’ten itibaren, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulur. Belirleyici olan olayın apartmanda geçmesi değil, talebin hukuki dayanağıdır. Aynı binadaki kişiler arasındaki her anlaşmazlık bu kapsama girmez.

Önce ne istediğinizi belirleyin: bir aidatın ödenmesi, yönetim kararının iptali veya ortak alan kullanımının düzeltilmesi farklı taleplerdir. Dava şartı değerlendirmesi, tarafların sıfatı ve taşınmazın hukuki durumuyla birlikte yapılır.

Aidat ve ortak gider anlaşmazlıkları

Aidat hesabı veya ortak gider paylaşımı tartışılıyorsa hangi dönemin, hangi giderin ve hangi yönetim kararının uyuşmazlığa yol açtığını ayrı ayrı yazın. Ödenen ve talep edilen tutarları dekontlarla karşılaştırın. “Bütün aidatlar haksız” gibi genel bir ifade yerine ihtilaflı kalemleri belirlemek görüşmeyi somutlaştırır.

Dava öncesi arabuluculuk şartını, her icra takibinden önce aynı başvurunun gerektiği biçiminde yorumlamayın. Mevcut bir takip varsa ödeme emrini ve başvurulacak yolu ayrıca inceleyin.

Ortak alan, yönetici ve kat maliki talepleri

• Ortak alan: otopark, çatı veya bahçenin kullanımı konusunda yönetim planını, kararları ve mevcut kullanım biçimini birlikte hazırlayın.
• Yönetim: karar, hesap veya gider belgesine ilişkin hangi işlemin tartışıldığını ve yöneticiye yöneltilen talebi açıklayın.
• Kullanım ve gürültü: tarih, tekrar sıklığı, etkilenen bağımsız bölüm ve istenen çözümü somutlaştırın.

Kat mülkiyeti ile komşuluk arasındaki sınır

Gürültü veya kullanım sorunu hem aynı yapının yönetim düzenini hem komşuluk ilişkisini ilgilendirebilir. Yönetim planına ve kat maliklerinin yükümlülüklerine dayanan talep ile komşu taşınmazdaki taşkın kullanıma dayanan talebi ayırın. İlgili komşuluk rehberi bu ikinci alanı açıklar.

Kiracı-kiraya veren arasındaki kira borcu, bir yükleniciden istenen ayıplı imalat bedeli veya suç şikâyeti, sırf apartmanla bağlantılı olduğu için kat mülkiyeti talebi sayılmaz.

Başvuru ve görüşme hazırlığı

• İlgili arabuluculuk bürosuna başvurmadan önce tarafları ve temsil yetkisini belirleyin; yönetici sıfatının her talepte yeterli olduğunu varsaymayın.
• Yönetim planı, ilgili kararlar, gider dökümü, dekontlar ve uyuşmazlığı gösteren hukuka uygun kayıtları düzenleyin.
• Çözüm önerisini uygulanabilir yazın: kullanım alanı, yapılacak işlem, ödeme takvimi ve sorumlular net olsun.

Anlaşma olmazsa

Arabuluculuğa başvuru zorunluluğu anlaşmak zorunda olduğunuz anlamına gelmez. Son tutanaktan sonra dava yolu değerlendirilebilir. Özellikle yönetim kararına karşı başvurularda, kendi talebinize ait süreyi ayrıca kontrol edin.

Bu kapsamdaki anlaşma belgesi için m.18/B’de icra edilebilirlik şerhi alınması zorunluluğu düzenlenmiştir. Sadece imza atılmasını mahkeme kararı verilmiş gibi değerlendirmeyin.