Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine yönelik süreçtir; uygulamada “izale-i şuyu” ifadesi de kullanılır. Arabuluculukta amaç, paylaşım veya satış gibi bir çözümü tarafların birlikte belirlemesidir. Arabulucu malı satmaya veya paydaşları belirli bir çözüme zorlamaya yetkili değildir.

Arabuluculuk dava şartı mı?

6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-b, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğu şart koşar. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. O tarihte mahkemelerde veya Yargıtayda görülmekte olan davalar için geçici madde 3 ayrıca dikkate alınır.

Hangi mallar bakımından uygulanabilir?

Kapsam yalnız konut veya arsadan ibaret değildir; taşınırlar da kanunda sayılır. Her malın sahiplik durumu, paylaşılabilirliği, üzerindeki haklar ve özel mevzuatı incelenmelidir. Bir taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi, tapuda hukuken bölünebileceği anlamına gelmez.

Miras kalan taşınmazlarda süreç

Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve varsa önceki paylaşım işlemleriyle kimlerin hak sahibi olduğunu belirleyin. Paylaşılacak malları ve borçları görüşme öncesinde netleştirin. Miras Hukuku ve mevcut Miras Paylaşımı rehberi mirasçılık ve paylaşımın genel çerçevesini açıklarken bu rehber dava öncesi arabuluculuğa odaklanır.

Paydaşların tamamının katılımı

Malın tamamını kapsayan bir paylaşım hedefleniyorsa bütün hak sahipleri sürece dâhil edilmeli ve iradeleri usulüne uygun biçimde açıklanmalıdır. Katılım, herkesin aynı anda bizzat masada bulunmasıyla sınırlı değildir; kanuni veya yetkili temsil mümkündür. Bir kişinin iradesi ya da gerekli temsil yetkisi eksikse diğerleri onun payını da kapsayan bir sonuç kuramaz; görüşmeye çağrılmak anlaşmayı kabul etmek değildir.

Aynen paylaşım konusunda anlaşma

Kimin hangi malı veya bölümü alacağı, değer farkı için ödeme yapılıp yapılmayacağı ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Taşınmazlarda imar ve bölünme koşullarını önce kontrol edin. Paydaşların anlaşması emredici sınırları ortadan kaldırmaz.

Satış konusunda anlaşma

Malın veya payların nasıl satılacağı, bedelin nasıl belirleneceği, ödeme ve devir sırası ile masraflar netleştirilmelidir. Arabuluculukta kararlaştırılan satış ile anlaşma olmayınca mahkemece yürütülecek satış süreci aynı değildir. Anlaşma, üçüncü bir kişiye onun kabul etmediği satın alma yükümlülüğü yükleyemez.

Taşınmaz devri içeren anlaşmalarda dikkat edilmesi gerekenler

6325 m. 17/B ve 18/B, taşınmazlara ilişkin kanuni sınırlamaların ve usullerin korunmasını ister. Bu kapsamdaki anlaşma için icra edilebilirlik şerhi zorunludur; taşınmazla ilgili belge bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi inceler. Tapu bilgileri, devredilecek pay ve edimler belirli olmalıdır.

7531 sayılı Kanunla getirilen hükümlere göre, taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulması anlaşmasında şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Müdürlük mevzuat incelemesini yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeksizin işlem yapar. Bu yol, imza anında mülkiyetin kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez.

Tarım arazilerinde özel sınırlamalar

5403 sayılı Kanunda tarım arazilerinin bölünmesi, yeter gelirli arazi büyüklükleri ve mirasla devri için özel hükümler vardır. Bir tarlayı tarafların istediği sayıda küçük parçaya ayırmayı taahhüt etmeden önce arazinin niteliği ve bölgeye ilişkin sınırlar kontrol edilmelidir. Gereken kurum değerlendirmeleri, arabuluculuk anlaşmasıyla aşılmaz.

Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası

Süreç anlaşamama son tutanağıyla sona ererse görevli ve yetkili mahkemede dava açılması değerlendirilebilir. Talep, hak sahipleri ve mal kayıtları tutanakla birlikte kontrol edilmelidir. Arabuluculuğa başvurmuş olmak davada satış veya aynen paylaşım sonucunu garanti etmez.

Sık sorulan sorular

• Bir mirasçı katılmazsa hiç dava açılamaz mı? Anlaşma sağlanamaması dava yolunu kapatmaz; dava şartının usulüne uygun tamamlanması ve tarafların belirlenmesi gerekir.
• Arabulucu taşınmazı açık artırmaya çıkarır mı? Hayır. Arabulucunun rolü tarafların çözüm üretmesini sağlamaktır.
• Avukatlar da imzalarsa şerh gereksiz olur mu? m. 18/B kapsamındaki özel şerh zorunluluğu devam eder.