Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine yönelik süreçtir; uygulamada “izale-i şuyu” ifadesi de kullanılır. Arabuluculukta amaç, paylaşım veya satış gibi bir çözümü tarafların birlikte belirlemesidir. Arabulucu malı satmaya veya paydaşları belirli bir çözüme zorlamaya yetkili değildir.

Arabuluculuk dava şartı mı?

6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-b, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğu şart koşar. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. O tarihte mahkemelerde veya Yargıtayda görülmekte olan davalar için geçici madde 3 ayrıca dikkate alınır.

Hangi mallar bakımından uygulanabilir?

Kapsam yalnız konut veya arsadan ibaret değildir; taşınırlar da kanunda sayılır. Her malın sahiplik durumu, paylaşılabilirliği, üzerindeki haklar ve özel mevzuatı incelenmelidir. Bir taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi, tapuda hukuken bölünebileceği anlamına gelmez.

Miras kalan taşınmazlarda süreç

Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve varsa önceki paylaşım işlemleriyle kimlerin hak sahibi olduğunu belirleyin. Paylaşılacak malları ve borçları görüşme öncesinde netleştirin. Miras Hukuku ve mevcut Miras Paylaşımı rehberi mirasçılık ve paylaşımın genel çerçevesini açıklarken bu rehber dava öncesi arabuluculuğa odaklanır.

Paydaşların tamamının katılımı

Malın tamamını kapsayan bir paylaşım hedefleniyorsa bütün hak sahipleri sürece dâhil edilmeli ve iradeleri usulüne uygun biçimde açıklanmalıdır. Katılım, herkesin aynı anda bizzat masada bulunmasıyla sınırlı değildir; kanuni veya yetkili temsil mümkündür. Bir kişinin iradesi ya da gerekli temsil yetkisi eksikse diğerleri onun payını da kapsayan bir sonuç kuramaz; görüşmeye çağrılmak anlaşmayı kabul etmek değildir.

Aynen paylaşım konusunda anlaşma

Kimin hangi malı veya bölümü alacağı, değer farkı için ödeme yapılıp yapılmayacağı ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Taşınmazlarda imar ve bölünme koşullarını önce kontrol edin. Paydaşların anlaşması emredici sınırları ortadan kaldırmaz.

Satış konusunda anlaşma

Malın veya payların nasıl satılacağı, bedelin nasıl belirleneceği, ödeme ve devir sırası ile masraflar netleştirilmelidir. Arabuluculukta kararlaştırılan satış ile anlaşma olmayınca mahkemece yürütülecek satış süreci aynı değildir. Anlaşma, üçüncü bir kişiye onun kabul etmediği satın alma yükümlülüğü yükleyemez.

Taşınmaz devri içeren anlaşmalarda dikkat edilmesi gerekenler

6325 m. 17/B ve 18/B, taşınmazlara ilişkin kanuni sınırlamaların ve usullerin korunmasını ister. Bu kapsamdaki anlaşma için icra edilebilirlik şerhi zorunludur; taşınmazla ilgili belge bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi inceler. Tapu bilgileri, devredilecek pay ve edimler belirli olmalıdır.

7531 sayılı Kanunla getirilen hükümlere göre, taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulması anlaşmasında şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Müdürlük mevzuat incelemesini yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeksizin işlem yapar. Bu yol, imza anında mülkiyetin kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez.

Tarım arazilerinde özel sınırlamalar

5403 sayılı Kanunda tarım arazilerinin bölünmesi, yeter gelirli arazi büyüklükleri ve mirasla devri için özel hükümler vardır. Bir tarlayı tarafların istediği sayıda küçük parçaya ayırmayı taahhüt etmeden önce arazinin niteliği ve bölgeye ilişkin sınırlar kontrol edilmelidir. Gereken kurum değerlendirmeleri, arabuluculuk anlaşmasıyla aşılmaz.

Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası

Süreç anlaşamama son tutanağıyla sona ererse görevli ve yetkili mahkemede dava açılması değerlendirilebilir. Talep, hak sahipleri ve mal kayıtları tutanakla birlikte kontrol edilmelidir. Arabuluculuğa başvurmuş olmak davada satış veya aynen paylaşım sonucunu garanti etmez.

Sık sorulan sorular

• Bir mirasçı katılmazsa hiç dava açılamaz mı? Anlaşma sağlanamaması dava yolunu kapatmaz; dava şartının usulüne uygun tamamlanması ve tarafların belirlenmesi gerekir.
• Arabulucu taşınmazı açık artırmaya çıkarır mı? Hayır. Arabulucunun rolü tarafların çözüm üretmesini sağlamaktır.
• Avukatlar da imzalarsa şerh gereksiz olur mu? m. 18/B kapsamındaki özel şerh zorunluluğu devam eder.

Tarla veya fındıklık mirasında önce özel devir rejimi

Tarım arazisini mirasçılar arasında sıradan bir arsa gibi küçük parçalara ayırmak her zaman mümkün değildir. 5403 m.8/A–8/Ç; yeter gelirli büyüklük, ekonomik bütünlük, miras yoluyla devir ve izin koşullarını düzenler. Tapu kaydındaki nitelik, fiilî durum ve Tarım ve Orman idaresinin değerlendirmesi birlikte incelenir.

Kanunun uygulandığı mirasta anlaşmalı mülkiyet devrinin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanması öngörülür. 8/C'deki seçenekler arasında koşulları varsa bir/birden fazla mirasçıya, aile malları ortaklığına, mirasçıların payları oranında ortak olduğu limited şirkete veya üçüncü kişiye devir bulunur. Anlaşma yoksa özel sulh hukuk yolu; süresinde devir/dava bulunmamasında 8/Ç'deki Bakanlık süreci ayrıca değerlendirilir.

M.8/B'deki tarım arazisi işlemleri arasında ifraz, pay temliki, elbirliğinden paylı mülkiyete dönüşüm ve taksim için Bakanlık izni de yer alır. Arabuluculuk anlaşması bu şartları kaldırmaz. Bir mirasçının payı, sırf araziyi o ekip biçiyor diye diğerlerinin rızası olmadan ortadan kalkmaz.

Mirasın açıldığı tarih, kullanım ve gelir hesabı

5403 geçici m.5, 15 Mayıs 2014'te henüz paylaşılmamış tarım arazilerinin devir işlemleri ve daha önce açılmış paylaşım davaları için önceki hükümleri korur. Bu nedenle ölüm ve paylaşım/dava tarihleri bilinmeden her eski mirasa aynı bir yıllık kural uygulanamaz.

Fındık gelirinin paylaşılması, masraflar, kiraya verme ve arazinin kim tarafından kullanılacağı; mülkiyetin devrinden ayrı uyuşmazlıklar olabilir. Tamamen kurgusal örnek: Üç mirasçıdan biri fındıklığın bakımını ve hasadını yürütüyorsa ürün satış kaydı, işçilik/gübre giderleri ve önceki kullanım anlaşması birlikte incelenir. Brüt satışın tamamı kendiliğinden bir kişinin kazancı veya diğerlerine ödenecek net tutar değildir.

Tarım arazisi için başvuru dosyası

• Mirasçılık belgesi, ölüm tarihi, tüm hak sahipleri ve temsil belgeleri.
• Ada/parsel, güncel tapu, takyidat, yüzölçümü, arazi sınıfı ve ekonomik bütünlüğe ilişkin kayıtlar.
• İl/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün gerekli izin ve devir koşullarına ilişkin değerlendirmesi.
• Ürün satışları, destekleme/kira kayıtları, bakım ve hasat giderleri ile kullanım anlaşmaları.
• Talebin 5403'e özgü devir davası mı, genel ortaklığın giderilmesi mi yoksa gelir/kullanım alacağı mı olduğu. Arabuluculuk kapsamı bu talebe göre belirlenir; tek bir form bütün yolları karşılamaz.