Kira Hukuku · Güncel Yargıtay Kararıyla Güncellendi
Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı, Dönem ve Arabuluculuk
İçerik sorumlusu: Analiz Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu
İlgili ekip üyesi: Av. Arb. Erhan DURSUN
Yayın ilkeleriSon güncelleme: 05.10.2026 · Son mevzuat/kaynak kontrolü: 05.10.2026 · Yargıtay 3. HD E.2025/3450, K.2026/1141 kararı eklendi
Hızlı yanıt
Kira tespitinde “5 yıl” önemini korur. Ancak uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni tarihli sözleşme imzalanmış olması, somut olayın özellikleri incelenmeden beş yıllık hesabın her durumda sıfırdan başlayacağı anlamına gelmez. Yenilenen sözleşmedeki bedelin o tarihteki emsal ve rayici yansıtıp yansıtmadığı belirleyici olabilir.
Güncel karar · 03.03.2026
Yargıtay 3. HD: Yenilenen sözleşmede rayiç bedel araştırılmalı
E.2025/3450 · K.2026/1141 · Bozma · oy birliği
Uyuşmazlıkta davacı, kiracılık ilişkisinin 2005 yılından beri kesintisiz sürdüğünü; 2021 yılında aylık net 22.310 TL olarak ödenen kiranın emsallerin altında kaldığını ileri sürerek 01.05.2021 tarihinden itibaren aylık net 39.000 TL kira bedeli tespiti istedi.
İlk derece mahkemesi, 01.05.2018 başlangıç tarihli yenileme sözleşmelerinin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafete göre rayiç belirleme yapılamayacağını kabul etti. İstinaf başvurusu da esastan reddedildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 2018 tarihli yenileme sözleşmelerinde belirlenen bedelin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması gerektiğini belirtti. O tarihte fiilen ödenen kira bedellerinin de değerlendirmeye katılması gerektiği vurgulandı.
Bedel rayice uygunsa
Talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artırılması gerekir.
Bedel rayice uygun değilse
Yenilemeden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek, şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenebilir.
Kararın söylemediği şey
Bu karar “kira tespitinde 5 yıl şartını kaldırmadı”. Ayrıca Yargıtay doğrudan 39.000 TL kira bedeline hükmetmedi. Bozma gerekçesi, yenilenen sözleşmedeki bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan karar verilmiş olmasıdır.
TÜFE artışı ile kira tespiti aynı şey değildir
Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen kira dönemindeki artış ile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespitini farklı ölçütlerle düzenler. Beş yıllık değerlendirmede TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı tek başına belirleyici değildir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1141 sayılı kararı bu sistemi ortadan kaldırmıyor. Kararın önemi, uzun süreli bir kira ilişkisinde sonradan yapılan yenileme sözleşmesinin ekonomik içeriğinin ve özellikle yenilenen bedelin rayice uygunluğunun araştırılması gerektiğini ortaya koymasıdır.
TBK m.345 bakımından dava dönemi
Kira bedelinin tespitine ilişkin davada yalnızca “beş yıl doldu mu?” sorusu yeterli değildir. Talep edilen kira döneminin başlangıcı, dava tarihi, varsa kira artışına ilişkin sözleşme hükmü ve kanundaki bildirim/dava zamanı kuralları birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle somut dosyada hangi dönem için tespit istendiği ve verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren etkili olacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Emsal kira hazırlığı nasıl yapılır?
Emsaller yalnızca ilan fiyatlarından ibaret görülmemelidir. Karşılaştırılan taşınmazların konumu, kullanım amacı, alanı, cephesi, fiziksel özellikleri, sözleşme tarihi ve fiilen gerçekleşen kira bedeli gibi unsurlar mümkün olduğunca karşılaştırılabilir şekilde ortaya konulmalıdır.
- • İlk kira sözleşmesi ve daha sonra imzalanan yenileme/tecdit sözleşmeleri
- • Banka dekontları ve fiilen ödenen kira bedellerini gösteren kayıtlar
- • Taşınmazın konumu, kullanım biçimi, yüzölçümü ve fiziksel özellikleri
- • Karşılaştırılabilir nitelikte emsal kira sözleşmeleri ve rayiç araştırması
- • Kira artış şartları, ihtar veya bildirimler ile arabuluculuk evrakı
Dava öncesinde arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri dikkate alınmalıdır. Kira tespit talebinin niteliği, başvuru tarihi ve son tutanak gibi hususlar dava şartı yönünden ayrıca kontrol edilmelidir. Arabuluculuk, kira bedelinin mutlaka belirli bir tutarda kararlaştırılacağı anlamına gelmez.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davasında 5 yıl şartı kaldırıldı mı?
Hayır. TBK m.344'teki beş yıllık sistem devam etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararı, uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sonradan imzalanan yenileme sözleşmesindeki bedelin o tarihteki emsal ve rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğini belirtir.
Yeni kira sözleşmesi imzalanınca 5 yıllık süre kesin olarak yeniden mi başlar?
Her olay için böyle bir genelleme yapılamaz. Yargıtay'ın 03.03.2026 tarihli kararında, 2018 tarihli yenileme sözleşmesindeki kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığı belirleyici görülmüştür. Bedel rayici yansıtmıyorsa, yenilemeden beş yıl geçmemiş olsa da ilk kira ilişkisinden geçen süreler şartları varsa dikkate alınabilir.
Yargıtay 39.000 TL kira bedeline mi hükmetti?
Hayır. Somut dosyada davacı 01.05.2021'den itibaren net 39.000 TL kira tespiti istemiştir; Yargıtay doğrudan bu tutara hükmetmemiş, eksik inceleme nedeniyle kararı bozmuştur.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri ayrıca kontrol edilmelidir. Başvuru tarihi, talep ve uyuşmazlığın niteliği somut dosyada değerlendirilmelidir.
Resmî kaynaklar
Karar künyesini Yargıtay Başkanlığı Karar Arama sisteminde “3. Hukuk Dairesi”, “2025/3450 Esas”, “2026/1141 Karar” bilgileriyle kontrol edebilirsiniz. Mevzuat değerlendirmesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri esas alınmalıdır.
Güncelleme geçmişi
05.10.2026 — Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararı; rayiç bedel incelemesi, beş yıl kuralına ilişkin açıklamalar ve resmî kaynak doğrulama bilgileri eklendi.
Süre ve işlem güvenliği
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bazı başvuru, itiraz ve dava türlerinde hak düşürücü süre, zamanaşımı, görev ve yetki, talep sonucu, tebligat ve delil kuralları nedeniyle sonradan giderilmesi güç veya mümkün olmayan hak kayıpları ortaya çıkabilir. Özellikle tebligat alınmışsa veya kısa süreli bir başvuru söz konusuysa işlem yapmadan önce güncel Resmî mevzuat, karar metni ve dosyaya özgü koşulları kontrol etmek; gerektiğinde hukuki değerlendirme almak yararlı olabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira tespitinin sonucu; sözleşmeler, tarafların fiilî uygulaması, emsal ve rayiçler, talep dönemi ve dosyadaki delillere göre değişebilir. Resmî mevzuat ve karar metni esas alınmalıdır.
