Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı, Dönem ve Arabuluculuk

Kira tespit davası neyi çözer?

Kira tespit davası, kira bedelinin kanundaki ölçütlerle belirlenmesine yöneliktir. Tahliye, kira alacağı, uyarlama ve sözleşmenin sona ermesi talepleriyle aynı dava veya aynı hukuki sorun değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344'teki kurallar, sözleşmenin türü ve kira döneminin başlangıcıyla birlikte değerlendirilir.

Beş yıldan önce ve beş yıl sonrasında ayrım

TBK m.344, yenilenen dönemlerde tarafların anlaşmasına ve anlaşma yoksa hâkimin belirlemesine ilişkin esaslar getirir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, emsal kira bedelleri ile hakkaniyetin de dikkate alındığı farklı değerlendirme söz konusudur.

Beş yıllık hesabı, taşınma tarihi veya son zam tarihinden ibaret kabul etmeyin. İlk sözleşme, yenilemeler, sözleşme değişiklikleri ve istenen yeni dönem birlikte incelenmelidir.

Karar hangi dönemden itibaren uygulanır?

TBK m.345'e göre dava her zaman açılabilirse de, belirlenecek bedelin istenen yeni dönemin başından itibaren bağlayıcılığı için kanundaki dava açma veya yazılı bildirim koşulları önemlidir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılan dava ile kanundaki yazılı bildirim/sözleşme hükmü senaryolarını ayırın.

Bu nedenle kira tespiti talebi hazırlanırken sözleşme, yeni dönem tarihi, bildirim içeriği ve tebliğ/ulaşma kayıtları birlikte saklanmalıdır.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklı kalmak üzere, dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Kira tespit talebinde de son tutanak olmadan dava açmanın usul sonucu doğabilir.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görev kuralı bakımından Sulh Hukuk Mahkemesi dikkate alınır; ancak görev ve yetki somut talep ve taşınmazın durumuna göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Hazırlanacak belgeler

• İlk kira sözleşmesi, yenileme/değişiklik protokolleri ve kira ödemeleri.
• İstenen dönemi gösteren takvim, yazılı artış bildirimi ve tebliğ/ulaşma kaydı.
• Emsal iddiası varsa karşılaştırılabilir taşınmaz bilgileri; arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.