Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur. İcra ve İflâs Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla kiralananın tahliyesine ilişkin hükümler istisnadır. Önce hangi talep ve hukuki yolla ilerleyeceğinizi belirleyin.

Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi. Geçici madde 3, bu tarihte ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtayda görülmekte olan davaları yeni dava şartından ayrı tutar.

Hangi kira uyuşmazlıkları kapsama girer?

• Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması istemiyle açılacak davalar.
• İhtiyaç gibi dava yoluyla ileri sürülen tahliye talepleri.
• Kira alacağı, depozito, yan gider ve sözleşmeye ilişkin diğer talepler hakkında açılacak davalar; talebin niteliği ve izlenen icra yolu ayrıca incelenir.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk

Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi isteniyorsa dava öncesi arabuluculuk şartı dikkate alınır. Başvuruda hangi kira döneminin ve hangi talebin görüşüleceğini belirtin. Arabuluculuk, kira bedelinin tespitine ilişkin maddi koşulları veya ihtar gerekliliklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk

İhtiyaç iddiasıyla tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuk süreci işletilir. İhtiyacın gerçekliği ve diğer dava koşulları anlaşma olmazsa mahkemede değerlendirilir; arabulucu, kiracının tahliyesine tek taraflı karar vermez.

Tahliye taahhüdünde arabuluculuk

Tahliye taahhüdü bulunması tek başına arabuluculuk gerekip gerekmediğini belirlemez. Taahhüde dayanarak dava açılması ile İcra ve İflâs Kanunu’ndaki ilamsız tahliye yolunun kullanılması ayrılmalıdır. Belgenin düzenlenme ve tahliye tarihleri ile seçilen yolun süreleri birlikte incelenir. Mevcut tahliye taahhütnamesi rehberi belgenin değerlendirilmesini ayrıca açıklar.

Kira alacağı uyuşmazlıkları

Ödenmediği ileri sürülen ayları, ödemeleri ve talep edilen tutarı hazırlayın. Dava yoluyla kira alacağı istenmesi dava şartı kapsamındadır. İcra takibi başlatılması, icra mahkemesine başvuru ve genel mahkemede dava açılması aynı işlem değildir; ilamsız tahliye istisnasını bütün kira alacağı davalarına yaymayın.

İlamsız icra yoluyla tahliyede durum nedir?

Kanunun istisnası, kiralananın İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Bu nedenle her tahliye istemi için aynı arabuluculuk cevabı verilemez. Takibe itiraz sonrasında hangi mahkemeden hangi talepte bulunulacağı da önem taşır; istisnayı yalnız “dosyada icra takibi var” gerekçesiyle uygulamayın.

Arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?

Uyuşmazlık için yetkili arabuluculuk bürosuna başvurun. Kira sözleşmesini, taraf ve iletişim bilgilerini, ödeme kayıtlarını, ihtarları ve varsa taahhüdü hazırlayın. Talep yalnız bedel mi, tahliye mi, yoksa birden fazla konu mu; bunu açıkça belirtin. Genel görevlendirme, süre ve toplantı kuralları için dava şartı arabuluculuk rehberine geçebilirsiniz.

Anlaşma sağlanırsa nelere dikkat edilmeli?

Tahliye tarihi, teslim biçimi, anahtar teslimi, kira/depozito hesabı ve kalan ödeme yükümlülükleri açık olmalıdır. Kira uyuşmazlığı m. 18/B kapsamında olduğundan anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi zorunludur; tarafların avukatlarının da imza atması bu özel şartı kaldırmaz. Mahkeme ve imza ayrımları anlaşma belgesi rehberinde açıklanır.

Anlaşma olmazsa ne olur?

Anlaşamama son tutanağıyla, talebe uygun dava yolu değerlendirilir. Son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine ekleyin. Büroya başvuru ile son tutanak arasındaki sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; bu kuralı bütün ihtar veya sözleşme sürelerinin uzadığı şeklinde yorumlamayın.

Sık sorulan sorular

• Ev sahibiyle anlaşmak zorunda mıyım? Hayır. Başvuru şartı, anlaşmayı kabul etme yükümlülüğü değildir.
• Dükkân kirası için farklı mı? Kira ilişkisinden kaynaklanan taleplerde m. 18/B ve izlenen hukuki yol esas alınır; yalnız işyeri olması istisna yaratmaz.
• Arabuluculuk başvurusu tahliyeyi kendiliğinden durdurur mu? Başvuru, her icra işlemini durduran bir mahkeme kararı değildir; dosyadaki işlemler ayrıca takip edilmelidir.