Kira uyuşmazlığında izlenecek yol; tahliye sebebine, sözleşme ve tebligat tarihlerine, ödeme kayıtlarına, tahliye taahhüdünün içeriğine ve talebin türüne göre değişir. Tahliye, kira bedelinin tespiti ve uyarlama aynı koşullara tabi değildir.
Kiracı Tahliye Nedenleri ve Koşulları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunundaki özel hükümlere tabidir. Kiraya verenin tahliye talebi, kanunda düzenlenen sebebe ve o sebep için öngörülen süre ve usule dayanmalıdır.
Tahliye uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan başlıklardan bazıları şunlardır:
- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
- Yazılı tahliye taahhüdü,
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar koşullarının oluşması,
- Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt,
- Belirli koşullarda on yıllık uzama süresinin sona ermesi.
Tahliye Taahhüdünde Hangi Bilgiler Önemlidir?
Yazılı tahliye taahhüdünde belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği, kiracının imzası, taahhüt edilen tahliye tarihi ve belgenin iradeyi sakatlayan bir durum altında verilip verilmediğine ilişkin iddialar önem taşır.
Tahliye tarihinde taşınmaz boşaltılmazsa TBK m.352'deki bir aylık başvuru süresi gündeme gelir. Belgenin geçerliliği ve sürenin başlangıcı somut sözleşme, teslim ve taahhüt bilgileriyle birlikte incelenmelidir.
İlgili hizmet sayfası
Kira, tahliye, tapu ve diğer taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin çalışma kapsamı için Gayrimenkul Hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.
Kira Bedelinin Tespiti, Uyarlama ve Arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti TBK m.344 ve m.345 çerçevesinde değerlendirilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamaları yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır. Davanın hangi tarihte açıldığı, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı ve kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağı ayrıca önem taşır.
Uyarlama talebi ise kira tespitinden farklı koşullara dayanır. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S)
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ne zaman başvuru yapılabilir?
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa, TBK m.352 kapsamında taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yolu gündeme gelebilir. Belgenin düzenlenme koşulları ayrıca incelenmelidir.
Kira bedelinin tespiti davasında beş yılın önemi nedir?
TBK m.344 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamaları yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır. Davanın açılma zamanı ve yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı TBK m.345 ile birlikte değerlendirilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı mıdır?
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
