Gayrimenkulde Teslim, Tapu ve Dolandırıcılık İddiaları

Bu durumda ne yapabilirim? Tapu ve temsil kontrolü

• Ada, parsel, bağımsız bölüm, malik, arsa payı ve takyidat bilgilerini TKGM/Web Tapu üzerinden yetkili erişimle kontrol edin. Ekran görüntüsüyle yetinmeyin; resmî işlem kaydını isteyin.
• Satışı yapan kişi malik değilse vekâletnamenin kapsamı, tarihi, geçerliliği ve işlem yetkisini noter ve tapu işlemi sırasında doğrulayın. Fotokopi veya mesajla gönderilen belge tek başına güvence değildir.
• Ödemeyi alan kişi ile sözleşmenin tarafı ve tapudaki malik farklıysa farkın nedenini yazılı belgeleyin. Üçüncü kişiye ödeme, ispat ve taraf belirleme sorunları yaratabilir.
• Devir riski varsa HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir; para alacağı için İİK m.257 ve devamındaki ihtiyati haciz koşullarını gecikmeden değerlendirin. Her başvuru otomatik tedbir sağlamaz; delil, teminat ve tamamlayıcı işlem süreleri önemlidir.

Tapu iptali, tescil ve tazminat aynı talep değildir

Geçerli satış vaadinden doğan tescil talebi ile yolsuz tescilin düzeltilmesi farklı dayanaklara sahiptir. Tapuda adına kayıt bulunan kişi ve sonraki devirler araştırılır. TMK m.1023 uyarınca sicile güvenerek iyiniyetle hak edinen üçüncü kişinin korunması gündeme gelebilir; tapunun her durumda geri alınacağı söylenemez. Tescil mümkün değilse uygun hukuki sebebe göre iade veya tazminat seçenekleri incelenir.

Sahte vekâlet veya sicil işlemi iddiasında tapu işlem dosyası, noter kayıtları, imza ve ödeme akışı önemlidir. TMK m.1007 kapsamında devletin tapu sicilinin tutulmasından sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir; her taşınmaz satış zararından devletin sorumlu olduğu sonucu çıkmaz.

Hisseli satış ve kooperatif

Bir parselde pay almak, belirli bir dairenin bağımsız tapusunu almakla aynı değildir. Kullanım vaadi, fiilî taksim, ruhsat ve kat mülkiyeti durumu ayrı incelenir. Kooperatif üyeliği de kendiliğinden bağımsız bölüm mülkiyeti sağlamaz: ana sözleşme, üyelik kabulü, genel kurul kararları, tahsis listesi, ek ödeme yükümlülükleri ve kooperatifin arsa üzerindeki hakkı kontrol edilir. 1163 sayılı Kanun ve üyelik ilişkisinin niteliği görevli yargıyı etkileyebilir.

Kentsel dönüşümde iki ayrı süreç

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, tahliye veya idari işlemlere itiraz ile yükleniciyle yapılan özel hukuk sözleşmesinden doğan teslim/tazminat talebi farklıdır. Riskli yapı tespiti tebliğindeki özel itiraz süresi ile idari dava süresini sözleşmedeki teslim süresiyle karıştırmayın. Tebliğ belgesini, malik kararını, yeni projeyi, paylaşım cetvelini, teminatı ve kira yardımı koşullarını ayrı dosyalayın. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca incelenir.

Görev, süreler ve deliller

Tüketici işlemi, ticari ilişki, kooperatif üyeliği ve genel taşınmaz uyuşmazlığı aynı mahkemeye gitmeyebilir. Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar 6502 m.73/A'daki arabuluculuk istisnaları bakımından ayrıca incelenir. Ortaklığın giderilmesi gibi 6325 m.18/B kapsamındaki davalarda farklı dava şartları vardır. Taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı HMK m.12'dedir.

Sözleşmesel alacaklarda TBK m.146–149, haksız fiilde m.72, sebepsiz zenginleşmede m.82; ayıp ve özel taleplerde kendi süreleri uygulanır. Tek bir 'tapu davası süresi' yoktur. Resmî senet, tüm sözleşme ekleri, teslim tutanağı, yazışmalar, dekontlar, ruhsat ve tebliğ belgeleriyle talep türünü belirleyin.