Yarım Kalan İnşaat, Arsa Payı Karşılığı Sözleşme ve Konkordato

Arsa payı karşılığı inşaatta seçenekler

Sözleşmenin resmî şekli, paylaşım ve teknik şartname, kademeli tapu devri, ruhsat/iskân sorumluluğu ve gecikme yaptırımları birlikte okunur. TBK m.473 uyarınca işe zamanında başlanmaması veya kararlaştırılan zamanda bitirmenin açıkça mümkün olmaması gibi koşullarda teslim gününü beklemeden dönme gündeme gelebilir. Her gecikme bu koşulları sağlamaz.

İfa ve gecikme zararı, ifadan vazgeçip zarar giderimi veya sözleşmeden dönme seçeneklerinin koşulları farklıdır. Yapılmış işin seviyesi, tarafların edimleri ve üçüncü kişilerin kazanımları fesih/dönmenin sonuçlarını etkiler. Tapuların otomatik geri döneceğini veya yüklenicinin her satışının geçersiz olduğunu varsaymayın.

Ayıp, delil tespiti ve zarar

HMK m.400 ve devamı uyarınca kaybolma veya ileride elde edilmesi güçleşme riski taşıyan deliller için tespit istenebilir. Tarihli şantiye fotoğrafları, yapı denetim ve belediye kayıtları, bilirkişi incelemesi ile tamamlanma seviyesi ve ayıplar belirlenebilir. Güvenliksiz şantiyeye girmeyin.

Kira kaybı veya ilave kira gideri için sözleşme, gerçek kira ödemeleri, teslim ve temerrüt tarihi, zarar azaltma imkânları değerlendirilir. Eser sözleşmesinde gözden geçirme/ihbar ve TBK m.478 zamanaşımı, tüketici ilişkisindeki özel ayıp hükümleriyle birlikte ayrıştırılır. Aynı zarar iki kez istenemez.

Konkordato: mühlet, alacak bildirimi ve teminat

Konkordato başvurusu, geçici/kesin mühlet ve tasdik farklı aşamalardır. İlan ve mahkeme kararı üzerinden dosyayı doğrulayın. Mühletin takip ve faiz üzerindeki sonuçları alacağın türüne, rehinli olup olmadığına ve karara göre değişir. Konkordato, bütün sözleşmeleri kendiliğinden sona erdirmez.

İİK m.299 kapsamında komiserin alacaklıları ilanla davetinden itibaren 15 günlük bildirim süresi önemlidir. Alacağın kayıtlarda bulunması, çekişmeli olması ve bildirim yapılmamasının sonuçları ayrıca incelenir. İlan metni, sözleşme, ödeme tablosu ve teminat belgeleriyle komiserliğin resmî kanalına bildirim yapın; yalnız yükleniciye e-posta göndermekle yetinmeyin.

İflas ve tahsilat

İflasta alacağın masaya kaydı, sıra cetveli, rehin veya ayni hak iddiası ayrı işlemlerdir. Adi tasfiyede İİK m.219 ilanında bir aylık alacak bildirim süresi bulunur; sıra cetveline ilişkin şikâyet/itiraz ve geç kayıt hükümleri başka kurallardır. Dosyadaki ilan ve tebliğleri esas alın. Alacaklı olmak taşınmazın size ait olduğu anlamına gelmez; ayni hak/istihkak iddiası ayrıca değerlendirilir.

Banka teminatı, sigorta, kefalet veya ipotek varsa lehtar, kapsam, tutar, vade ve başvuru biçimini inceleyin. Şirket yöneticisinin şahsen sorumluluğu sırf yönetici olmasına bağlanamaz; somut hukuki dayanak gerekir. Tahsil olasılığı, malvarlığı ve alacak sırası ile ilgilidir.

Bu durumda ne yapabilirim? Dosya kontrol listesi

• Arsa payı sözleşmesi, tüm ek protokoller, tapu devirleri ve üçüncü kişilere satışları tarih sırasına koyun.
• Ruhsat, yapı denetim raporu, teslim tutanağı, fotoğraflar ve kira giderlerini saklayın.
• Ticaret sicili, UYAP ve resmî ilanlardan konkordato/iflas dosyasını doğrulayın; komiser ve tasfiye makamının bilgilerini bağımsız kanaldan kontrol edin.
• Alacak bildirimi, ihtar, tedbir ve dava şartlarını ayrı değerlendirin. Takip yasağı veya geçici koruma kararını görmeden yeni takip başlatmayın.